Par Nicolas Kirstetter

Si vous interrogez un chef d’entreprise sur sa stratégie, il vous parlera spontanément de produits, de services, d’innovation, de management, de marketing ou de politique financière mais très rarement d’immobilier.

Pourtant, dans la quasi-totalité des entreprises, toutes activités confondues, l’immobilier est l’un des principaux postes de charges, et lorsqu’il est détenu en propre, l’un des principaux actifs. Sans parler du fait qu’il joue un rôle majeur d’un point de vue purement opérationnel et véhicule l’image de marque de l’entreprise.

Quelques rappels sur le grand oublié des stratégies d’entreprise.

De quoi parle-t-on ? Avant même de s’interroger sur les différentes stratégies immobilières que les entreprises peuvent déployer et sur la manière de les mettre en œuvre, il n’est pas inutile d’avoir en tête les types d’immeubles qui, le plus souvent, ont une affectation professionnelle. Un exercice de classification auquel s’est d’ailleurs livré
« CroissancePlus » dans une étude consacrée à la stratégie immobilière des entrepreneurs. Cinq familles de produits ont ainsi été distinguées : les immeubles de bureau ; les locaux PME-PMI banalisés permettant des usages mixtes (bureaux, ateliers, laboratoires, stockage) ; les locaux de stockage de grandes dimensions (entrepôts, hangars, silos, garde-meubles…) ; les usines et enfin les locaux uniquement dédiés à une activité commerciale, c’est-à-dire à la vente de biens ou à la fourniture de services.

Identifier les besoins

Sans surprise, l’élaboration d’une véritable stratégie immobilière débute par la définition des besoins et des objectifs. Les premiers qu’il convient de prendre en compte sont évidemment les besoins opérationnels. Dans cette optique, l’immobilier de l’entreprise va être appréhendé comme un outil de travail. Il faut ici quantifier les surfaces nécessaires, identifier les types de bâtiments et définir les zones géographiques d’implantation. Outre ces différents éléments, d’autres critères plus qualitatifs devront également être pris en considération. Il s’agit notamment de la performance énergétique des immeubles dans une logique RSE, de leur accessibilité par la route ou via les transports en commun, du confort de travail qu’ils offriront aux collaborateurs (espace, luminosité, disposition…) ou encore de l’image de l’entreprise qu’ils véhiculeront (façade haussmannienne, tour vitrée…).

Mais attention, l’immobilier est actif qui a un cycle long. Il faut être en mesure d’estimer les besoins actuels mais également ceux des 5 ou 10 prochaines années, du moins quand on est dans une optique d’achat. Un exercice difficile dans une période de grande incertitude économique. En plus de satisfaire ses besoins opérationnels, l’entreprise peut aussi viser des objectifs patrimoniaux.

Acheter, louer…

Comme les particuliers, les entreprises françaises sont propriétaires de leur
« logement » à plus de 50 %. Pour autant, acheter n’est pas forcément la voie qu’il faut à tout prix emprunter. « Le gros avantage de la propriété, précise Éric Martin, Directeur Général de Carmin Finance, est que l’on maîtrise totalement son outil de travail. En revanche, cette solution présente comme inconvénients majeurs de mobiliser un capital à des fins autres que servir l’activité propre de l’entreprise et de générer des coûts liés à l’entretien de l’immeuble ». Par ailleurs, le fait d’intégrer son immobilier dans l’actif de l’entreprise peut « impacter »
sa valeur et ainsi compliquer une éventuelle opération de revente. Un écueil que l’entreprise pourra néanmoins éviter en optant pour une acquisition indirecte, c’est-à-dire en séparant l’entreprise de son patrimoine immobilier via, par exemple, la création d’une société civile immobilière à qui elle louera le bien acquis.

Côté location, le principal intérêt réside dans la souplesse (de changement et financière).

Réunir différentes compétences

L’immobilier est un secteur à la fois très technique et très réglementé. Les enjeux financiers et opérationnels étant très importants, chaque opération, qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente, d’une construction ou même d’une location, doit être préparée avec soin, notamment d’un point de vue juridique et fiscal. En outre, se pose la question de l’évaluation des biens que l’on souhaite acquérir ou vendre. Une opération qui, notamment pour les bâtiments à affectation technique, nécessite de faire intervenir non seulement un spécialiste de l’immobilier d’entreprise, un ingénieur, mais également un auditeur et très souvent un expert de l’environnement chargé de se prononcer sur le respect des normes ou sur les coûts d’une éventuelle opération de dépollution.

Une gestion active

Le marché de l’immobilier est fluctuant et connaît régulièrement des inversions de cycles. La prise en compte de ces évolutions est essentielle pour permettre la mise en place d’une véritable stratégie immobilière. Ce suivi peut se faire en interne pour des biens très standards ou en ayant recours aux services d’un partenaire spécialiste de l’immobilier. Ce dernier pourra être chargé de dresser un bilan annuel à la fois du marché et de la situation immobilière de l’entreprise. Il pourra également être missionné pour lancer des alertes en cas de changement de situation (risques d’une baisse durable ou au contraire d’une hausse, apparition d’une opportunité de vente ou d’achat, nouvelle réglementation impactante…).